Als huurder van een detailhandelsbedrijfsruimte (winkel, horeca)* biedt de wet u de mogelijkheid om elke vijf jaar of na afloop van de eerste huurtermijn de huurprijs te laten toetsen aan de gemiddelde huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte in de omgeving, waarbij de huurprijs wordt gebaseerd op de huurprijsontwikkeling in de afgelopen 5 jaar. De mogelijkheid tot huurprijsherziening lijkt op het eerste gezicht een snelle manier om, in tijden van economische crisis, te besparen op uw huurlasten. Helaas blijkt de praktijk vaak een stuk weerbarstiger te zijn.
Huurprijsherziening winkelruimte
Wat is de wettelijke definitie van een huurprijsherziening?
Bij een huurprijsherziening wordt de actuele huurprijs die een winkelier betaalt vergeleken met die van vergelijkbare bedrijfsruimten ter plaatse. (BW 7:303). Twee termen uit dit artikel zijn voor een ruime uitleg vatbaar, te weten “vergelijkbaar” en “ter plaatse”. De praktijk is dat er vrijwel geen vergelijkbare bedrijfsruimten te vinden zijn, elke bedrijfsruimte heeft onder andere zijn eigen unieke ligging, grootte, frontbreedte, uitstraling, bereikbaarheid en parkeermogelijkheden. (B. Mols, 2006). Hierdoor zorgt de term “vergelijkbaar” tot de nodige discussie bij het vaststellen van de referentielijst. Ook is gebleken dat de rechter de voorkeur geeft aan de letterlijke uitleg van de term “ter plaatse”. In enkele gevallen is een onroerende zaak echter zo uniek dat ter plaatse geen vergelijkbare bedrijfsruimte te vinden is (supermarkten, bowlingbanen). Gebleken is dat in dergelijke gevallen uitgeweken mag worden naar vergelijkbare plaatsen. (B. Mols, 2006).
Aan welke huurprijs wordt mijn huur bij een huurprijsherziening getoetst?
Een belangrijk ander aandachtspunt bij huurprijsherziening is het feit dat de huurprijs niet getoetst wordt aan de actuele markthuur, maar aan de herzieningshuur. Dit systeem waarbij de huurprijsherziening niet op basis van de actuele markthuur maar op basis van een vijfjarige referentieperiode wordt gebaseerd kent zijn oorsprong in wetgeving uit 1980(DTZ, 2012). Om huurders te beschermen tegen de indertijd sterke huurprijsstijgingen heeft de wetgever bij een door huurder of verhuurder gewenste huurprijsherziening een beschouwingsperiode ingevoerd van vijf jaar. Dit houdt in dat in de vergelijking huurprijzen moeten worden betrokken die gedurende vijf jaar voorafgaand aan het herzieningsmoment golden.
Het voordelige effect van een huurprijsherziening bij prijsstijging
Door te werken met een beschouwingsperiode van 5 jaar kunnen huren in de vergelijking worden betrokken die lang geleden (herziening op herziening) zijn afgesloten. Deze historische huurprijzen staan daarmee vaak heel ver van de actuele marktwaarde af. Daarnaast blijft de herzieningshuur in de sterke winkelsteden structureel laag, omdat sprake is van beperkte mutaties. Retailers die eenmaal een goede locatie hebben bemachtigd, zullen deze niet snel laten gaan. (DTZ, 2012) De invoering van deze zogenaamde referentieperiode heeft daardoor een duidelijk matigend effect op de herzieningshuur. Dit is natuurlijk goed nieuws als je winkelier bent op een A1-winkellocatie (o.a. Kalverstraat, PC-Hoofdstraat te Amsterdam) waar de markthuurprijzen de afgelopen tien jaar enorm gestegen zijn. Op dergelijke locaties ligt de herzieningshuur vaak 50% onder de actuele markthuur.
Het nadelige effect van een huurprijsherziening bij prijsdaling
De keerzijde van deze medaille vindt uiteraard plaats op locaties waar veel leegstand ontstaat en de prijzen dalen. Graag zou je hier als ondernemer een aanpassing van de huur op basis van de actuele markthuur wensen. Maar ook hier geldt dat er een 5-jaars beschouwingsperiode moet worden gehanteerd waardoor de invloed van actuele prijsdalingen sterk wordt gedempt. Immers het opgebouwde prijsniveau voortkomend uit de historische huurprijzen is het referentiekader bij het vaststellen van de huurprijsherziening. Bij sterke prijsdalingen beschermt de huurprijsherzieningsregeling dus (on)bedoeld de verhuurder doordat het prijsniveau hoger blijft dan dat het actuele prijsaanbod doet vermoeden.
Kansen voor Huurders
Nog steeds biedt de wettelijke mogelijkheid tot huurprijsherziening een ondernemer kansen om zijn huurprijs te verlagen. Maar de praktijk leert dat dit vaak langlopende trajecten zijn, zeker bij een niet coöperatieve houding van de verhuurder. Daarbij blijven de resultaten van een huurprijsherziening vaak achter bij de uitkomsten die je op basis van de actuele huurprijzen mag verwachten. Zeker voor ondernemers op de minder sterke winkellocaties zijn er alternatieve strategieën toe te passen zoals heronderhandeling en relocatie. Deze zijn effectiever en leveren een grotere besparing op dan de standaard huurprijsherziening. Heeft u vragen over huurprijsherziening of bent u benieuwd naar de besparingsmogelijkheden die uw huurcontract en winkellocatie bieden? Huurdersland vertelt u hier graag meer over.
Huurdersland
Huurdersland is dé onafhankelijke vastgoedadviseur voor huurders in de bedrijfsvastgoedmarkt. Huurdersland werkt enkel voor zakelijke huurders. Huurdersland is gespecialiseerd in het huren, heronderhandelen en de afstoot van bedrijfsruimte bij groei of krimp van uw bedrijf. Wij realiseren aanzienlijke besparingen op de huisvestingskosten waarbij ook de contractuele belangen van de huurder maximaal gediend worden.
*Bedrijfsruimten conform het bepaalde in BW6, artikel 290
Literatuur
- Dirksen-Jansen, N. (2013),Retail Reflect: Evalueer je winkellocatie, Woerden.
- DTZ Retail Services(2012), Grip op de Zaak: ‘Huurprijsherziening bij Winkelvastgoed, Amsterdam.
- Hoofdbedrijfschap Detailhandel (HBD) & CBW-Mitex (2012): Retail2020, Den Haag.
- Mols, BJ. (2006), Master thesis MRE: ‘Hoe kun je appels met peren vergelijken’, Utrecht.
- Raven, G. (2013), NVM Business: Stand van Zaken Nederlandse Winkelmarkt, Nieuwegein.
Internet