17 mei Ronde tafel aanhuuradviseurs: Huurdersmarkt is nog ver te zoeken
Crisis op de kantorenmarkt. Beleggers nemen hun verlies en rollen de rode loper uit om het huurders naar de zin te maken. De praktijk ziet er echter anders uit. Tijdens de besloten Vastgoedjournaal ronde tafelbijeenkomst met aanhuuradviseurs bij strandtent Tijn Akersloot in Zandvoort blijkt dat veel verhuurders hardnekkig blijven vasthouden aan vervlogen tijden.
“De klant koning? Laat me niet lachen”, stelt Rommert Mulder, partner bij Huurdersland. “Er heerst juist grote weerstand bij eigenaren om wat te doen voor huurders.” Norbert Ter Mors, directeur RentReview beaamt dat: “Het aanbod is groter dan ooit maar in de praktijk valt het fenomeen huurdersmarkt soms erg tegen. Vastgoedeigenaren zijn nog steeds de baas.”
Erik Tijsma, partner bij Solved, zegt dat huurders zich ook moeten realiseren dat mogelijkheden op A-locaties beperkt zijn en dus even duur zijn als voor de crisis. “Het aanbod droogt daar juist op. ”Pim Appel van Appelhoven vult aan dat wat bedrijven willen qua huisvesting er niet altijd meer is. ”Je kunt dus niet spreken van een huurdersmarkt. Op de Zuidas is het echt lastig om nog vierkante meters te vinden.”
Ter Mors weet dat bedrijven andere criteria aanleggen als ze op zoek zijn naar nieuwe huisvesting. “Ja, dan vallen er heel wat panden af. Alles wat nu als minder kansrijk wordt bestempeld, wordt zo vanzelf kansloos. De slechte panden worden zo vanzelf nog slechter. Alleen kansrijke duurzame gebouwen op gewilde locaties hebben nog toekomst. Daar wil iedereen wel zitten. Hebben ondernemingen ook geld voor over. ”Grote corporate huurders hebben afpingelen op de huur niet bovenaan hun business model staan, stelt Appel. “Bedrijven verdienen hun geld niet met een tientje minder huur. Natuurlijk willen ze wel een goede deal doen, en daar kunnen wij ze in adviseren.”
Servicekosten zijn frustratiepost nummer één
Mulder is het niet helemaal mee eens met Appel. “Dat afpingelen geldt misschien niet voor de N.V.’s van deze wereld maar veel mkb’ers zijn in deze tijd juist wél op zoek naar een paar tientjes minder.” De huisvestingsadviseurs, die uitsluitend voor huurders werken, stellen dat een van hun belangrijkste taken het geven van de goede voorlichting is. “Wij wijzen altijd op servicekosten. Frustratiepost nummer één”, stelt Ter Mors.
Bij de huur vormen de servicekosten een belangrijk deel van de betalingsverplichtingen van de huurder. Anders dan bij woonruimte zijn er bij de huur van bedrijfsruimte echter geen specifieke wettelijke regels over servicekosten. Er ontstaat over de servicekosten geregeld discussie tussen huurder en verhuurder, bijvoorbeeld over de hoogte van de servicekosten of de late eindafrekening.
“Het ROZ-contract is een ramp”, stelt Mulder. “Wij adviseren onze klanten om dat model niet te gebruiken. Met enig geluk wordt er nog een aantal artikelen aan toegevoegd om de mogelijke pijn voor de huurder een beetje te verzachten. Maar dat is het dan wel.” Hij is groot voorstander van het model huurovereenkomst Rijksgebouwendienst (de MHO). “Dit model is veel beter afgestemd op het nieuwe huurrecht en daarin staan de belangen van de huurder wel voorop.”
Maar veel eigenaren en verhuuradviseurs zien alternatieve contracten niet zitten. En zelfs klanten van de gasten van de ronde tafelbijeenkomst houden zich liever bij het oude vertrouwde. “Men weet niet beter dan dat de ROZ de standaardovereenkomst is waarin juridisch alles is dichtgetimmerd.” Rommert Mulder noemt het gebruik van het ROZ-contract een staaltje ‘liever lui dan moe’.
Erik Tijsma en Pim Appel zijn geen fel tegenstander van het ROZ-model. “De eerste paar pagina’s van het ROZ-model zijn prima, maar daarna is het wel oppassen geblazen”, waarschuwen zij. “De rechten van de huurder zijn nog steeds zeer beperkt en servicekosten blijven altijd een punt van aandacht. Zijn verborgen kosten. Je moet goed kijken wat je daarvoor krijgt.”
Huurcontracten gebaseerd op angst van de verhuurders
Ter Mors weet dat een huurder gemiddeld jaarlijks €30 per vierkante meter kwijt is aan servicekosten. “Soms is dat de helft van de huurprijs. En wat krijgt de huurder dan? Bij heel veel vastgoedeigenaren is het onderhoudspotje leeg. Gebruiken het servicekostengeld liever om de bank, die in hun nek hijgt, tevreden te stellen. Huurcontracten zijn eigenlijk uitsluitend gebaseerd op de angst van verhuurders dat huurders het gebouw willen verlaten.”
Erik Tijsma: “Het lichtje schijnt ook niet te gaan branden bij eigenaren dat huurders gewoon weglopen als de service niet naar behoren is en afspraken niet worden nagekomen. ”Maar de benen nemen als huurder gaat ook niet één twee drie, zegt Mulder. “Onderverhuren mag meestal niet. Als je als huurder wegloopt en het pand niet zelf in gebruik houdt, kun je een forse boete verwachten. Ter Mors: “Het standaardhuurcontract is inderdaad een gedrocht. De bepalingen draaien allemaal om de rechten van de verhuurder. De huurder heeft daarentegen alleen maar plichten. Voor de softe kant is nauwelijks oog.”
Appel verzucht dat er al zoveel geregeld wordt in contracten dat je moet waken voor niet relevante zaken.’’ Mulder zegt daarop dat het met een kaarsje zoeken blijft naar gebalanceerde ROZ-contracten.
Huurdersland-partner Mulder zorgen particuliere eigenaren wel het beste voor hun panden en hun huurders. Tijsma zet daar een kanttekening bij. “Ook grote partijen met diepe zakken zoals CBRE GI doen het goed. Het is wel een geldkwestie.” Mulder zegt dat banken geen rol spelen in het geheel. “Banken zouden moeten toezien op onderhoud. Daar hebben zij als financiers ook alle belang bij”, stelt Tijsma van Solved.
Op de vraag of huurders gaan voor kortere en of flexibele huurcontracten zegt Tijsma dat verhuizen altijd een dure grap is voor eindgebruikers. “We zien dat huurcontracten van vijf tot tien jaar nog altijd de norm zijn. Huurders zijn wel kritischer en stellen andere eisen dan vroeger. Eigenaren komen sneller over de brug met allerlei incentives om eindgebruikers aan zich te binden.”
Sideletters zijn volgens de heren verwerpelijk. Toch denken ze niet dat het openbaar maken van normale incentives veel bijdraagt aan de transparantie. “Het heeft met zoveel verschillende factoren te maken”, aldus Norbert Ter Mors van RentReview.
Volgens Mulder staan huurders ook niet te trappelen om te vertellen hoeveel huur ze betalen en welke douceurtjes ze hebben gekregen van de eigenaar. ”Veel te bang dat iemand zegt dat ze een slechte deal hebben gesloten”, grapt hij. Appel stelt dat niet vergeten moet worden dat incentives geen wetten zijn. “De huurder heeft er geen recht op.”
Goede parkeernorm is niet genoeg om huurders te trekken
Volgens de partner bij Appelhoven moeten eigenaren wel iets creatiever durven omgaan met de nieuwe generatie werknemers. “Verhuurders zouden bereid moeten zijn te betalen voor concepten die huurders aanspreken door aan te voelen wat de wérknemers van zo’n potentiele gebruiker aanspreekt. Dat is niet altijd een goede parkeernorm. Het gaat werknemers meer en meer om de verscheidenheid in voorzieningen in een gebouw die een verhuurder ze biedt. Beleggers – uitzonderingen daargelaten- voelen dat vaak niet goed aan. Blijven hangen in het verleden.”
Ter Mors weet dat panden alleen succesvol kunnen zijn als de eigenaren zich actief opstellen. “Kijk naar de leuke flexoffice-concepten, Zuidpark of Atlas Arena.” Appel waarschuwt dat succesverhalen niet overal klakkeloos zijn over te nemen. “Het is geen kwestie van copy paste, en het geld stroomt weer binnen. Locatie blijft essentieel.”
Ter Mors vindt dat eigenaren ook niet zo bang moeten zijn voor een nieuw type huurder. ”Zij zouden veel meer moeten sturen op bezettingsgraad.” Appel reageert daarop: “Ja, maar dan moeten de banken we meewerken. Die gaan nog steeds voor zekerheid. Lees: Lange huurcontracten.”
Ons business-model is heel lang houdbaar
Sommige marktpartijen vragen zich af of het business-model van de gespecialiseerde aanhuur/aankoopadviseurs wel houdbaar is. Tijsma stelt dat het business-model van Solved, dat in 2007 het levenslicht zag, de tand des tijds zal doorstaan. Hij is niet bang dat als de markt weer aantrekt zijn bedrijf inkomsten misloopt. “Bij elke transactie komt toch ook een huurder kijken. Het is alleen aan ons om eindgebruikers ervan te overtuigen dat wij toegevoegde waarde bieden ten opzichte van de DTZ’en van deze wereld. Met die grote partijen doen veel potentiële klanten al jaren zaken. We zien wel een trend dat raden van bestuur zoeken naar onafhankelijke expertise. Wij worden dan ook steeds vaker toegelaten aan de keukentafel van de top van BV Nederland.”
Mulder, die in 2010 Huurderland oprichtte met partner Pim Bettenhaussen, denkt dat de markt nooit meer aantrekt. “Maar er blijft genoeg te doen.” Appel, die samen met zijn compagnon Stijn Uijthoven het Amsterdamse kantoor Appelhoven runt, mijmert dat als de markt weer aantrekt, de economie ook weer aantrekt en dat er dan ook meer vierkante meters nodig zijn. Hij wil ook kwijt dat courtages niet afhankelijk zouden moeten zijn van incentives. Appel constateert dat het vooral gaat om waar de klant zich goed bij voelt. “En vaak is dat toch een beloning op basis van een stukje vast en een percentage van de besparing die wij voor ze hebben weten te
Wat wij doen is niet nieuw
Rommert Mulder werkt soms op basis van besparingscourtage, soms op uren. “Maar fixed price komt ook wel voor.” De heren stellen vast dat er in het vak van aanhuur- cq aankoophuisvestingsadviseur geen juniors werken. “Je moet geloofwaardig zijn van het begin tot het eind. Wij hebben te maken met bedrijfsprocessen van anderen. Dan moet je ook een eigen mening durven te hebben.”
Norbert Ter Mors sluit: “Je moet niet vergeten dat wat wij doen niet nieuw is. Misschien wel voor Nederland maar in Groot-Brittannië en de Verenigde Staten is het al decennia heel normaal.”
Barbara Sanders en Rogier Hentenaar (Vastgoedjournaal.nl), gepubliceerd op vastgoedjournaal.nl op 16 en 17 mei 2013
Op de foto van links naar rechts: Rommert Mulder van Huurdersland, Pim Appel van Appelhoven, Erik Tijsma van Solved, Barbara Sanders van Vastgoedjournaal, Norbert ter Mors van RentReview en Rogier Hentenaar van Vastgoedjournaal.