27 mrt Zorgvastgoed en haar financiering
Vanaf 2018 zijn instellingen zelf verantwoordelijk voor hun investeringen. Het moment van investering en vergoeding wordt ontkoppeld én de vergoeding is afhankelijk van de geleverde zorg. Dit geldt voor het geheel aan investeringen, dus ook bij (nieuwe) investering in vastgoed. 2018 kan dan zeker ook gezien worden als een keerpunt in de financiering van het zorgvastgoed.
Deze verandering in combinatie met de wijzigingen in het zorgstelsel leidt tot een toename van het investeringsrisico en dwingt de instellingen om scherp te sturen op het rendement van de vastgoedportefeuille, immers het rendement komt direct ten goede (of gaat direct ten koste) van het jaarlijks resultaat van de zorginstelling.
Inzicht in de kwaliteit, flexibiliteit en waarde van de portefeuille is voor een adequate sturing onontbeerlijk. Uiteraard met onderscheid naar eigendom-en huurdeel. Het grootste risico ligt nu eenmaal bij het eigendom, maar ook met het juiste inzicht in het huurdeel wordt voorkomen dat mogelijkheden niet worden gezien en kansen niet worden benut.
Wat kan Huurdersland hierin voor u betekenen?
Om het risico bij eigendom beheersbaar te houden is het primair noodzakelijk te bepalen welk deel van het eigendom als strategisch, dus te behouden, moet worden beschouwd. De (standaard) afwegingen hierbij zijn:
- Zijn de eigendomspanden toekomstbestendig voor de gewenste te leveren zorg, en
- Past de eigendomsvoorraad in de prognose van het te leveren zorgvolume
Samen met een kosten-batenanalyse vormen dit de onderleggers voor besluiten over behouden of afstoten. Helaas blijkt vaak dat bij de kosten-batenanalyse niet altijd alle mogelijk relevante aspecten worden onderzocht.
HUURDERSLAND kijkt bij een portefeuille-analyse van het vastgoedeigendom niet alleen naar de gebruikelijke (standaard) aspecten maar neemt in de analyse ook zaken mee als – herbestemmingsmogelijkheden (denk hierbij ook aan het onderzoeken van de mogelijkheid tot aanpassen van het bestemmingsplan ) – huidige marktwaarde versus boekwaarde – toekomstige noodzakelijke onderhouds- en wettelijke investeringen (vervangingskosten, brandveiligheid, duurzaamheid) – technische aanpassingen (ICT, domotica) en kijkt ook naar de extrinsieke waarde van de eigendomsvoorraad (kan deze in de toekomst tegen hogere opbrengst verkocht worden). Pas als in een portefeuille-analyse alle relevante investeringsfactoren en alternatieven inzichtelijk zijn gemaakt kan een afgewogen keuze worden gemaakt voor behouden of (al of niet op termijn) afstoten.
Bij de portefeuille-analyse van de huurvoorraad van een instelling geldt normaliter het uitgangspunt dat deze als flexibele schil kan worden aangemerkt. Het meest ideale scenario is hierbij dat einddatum huurcontract correspondeert met de gebruiksbehoefte, dus mee veranderd met de toe-of afname van de zorg . Dit zal echter meer uitzondering zijn dan regel. Vaak is het zo dat in het verleden vanuit het toen geldende financiële regiem langlopende huurcontracten zijn afgesloten (15 tot 20 jaar is hierbij geen uitzondering); vaak zelfs met extra investeringen voor gewenste specifieke aanpassingen. De hierboven geschetste ontwikkelingen in de zorg leiden tot veranderende ruimte en/of locatiebehoefte en gewenste grotere flexibiliteit. Hierdoor stijgt de behoefte aan voortijdige contract beëindiging (maar zoals met alles hangt ook hier een prijskaartje aan). Voortijdige contract beëindiging kán de beste oplossing zijn, maar alternatieve oplossingen zouden wel eens aanzienlijk kostenbesparend kunnen zijn.
HUURDERSLAND analyseert niet alleen de afgesloten contracten op expiratiedata, tussentijdse opzegmogelijkheden en wederopleveringsverplichtingen maar onderzoekt ook alternatieven als onderverhuur aan marktpartij of ketenpartner. Zeker in het geval er sprake is van incourant vastgoed of nog langjarige verplichting zijn deze alternatieven het overwegen en onderzoeken waard. Ook in het geval vastgoed wordt gehuurd van een woningbouwvereniging is een onderzoek of dit is te hergebruiken voor sociale woningbouw aan te bevelen. Immers de eigen doelstelling van woningbouwverenigingen (het realiseren en verhuren van sociale huurwoningen) kan een bepalende factor zijn in de onderhandelingen over voortijdige contract beëindiging. Kortom ook voor het huurdersdeel is een, mede op alternatieven gebaseerde, portefeuille-analyse aan te bevelen.